[부동산114] 2020년 부동산 시장 결산 및 2021년 시장 전망

전문가 칼럼 영산대학교 서정렬 칼럼니스트 [영산대학교 부동산대학원 원장, 주택·도시연구소장]|’영클’, ‘풍선효과’ 점철된 ‘혼돈의 시기’ 2020년 부동산 시장은 그야말로 ‘풍선효과’라는 네 글자로 점철된 혼돈의 시기였다.

이 같은 결과는 국민 10명 중 7명이 문재인 정부의 국정운영에 대한 실책 1순위로 부동산 정책을 꼽은 것에서도 알 수 있다.

한국갤럽이 11월 3~5일 성인남녀 1,002명을 대상으로 조사(95% 신뢰수준에 표본오차 ±3.1%포인트)한 결과 정부의 부동산 정책에 대해 ‘잘못하고 있다’는 응답은 68%로 ‘잘하고 있다(15%)’를 훨씬 웃돌았다.

문재인 정부 출범 이후 부동산 정책에 대한 부정평가는 꾸준히 높아졌지만 이번 조사에서 최고치를 기록했다(한국일보, 11월 6일). 더불어민주당 지지층 사이에서도 부정평가(52%)가 긍정(28%)보다 높았다.

부정평가 이유는 집값 상승(30%), 일관성 없음(9%), 효과 없음(7%) 순으로 최근 집값 상승에 대한 우려가 그대로 반영된 결과로 보이는 대목이다.

KB국민은행 조사·발표 자료에 따르면 올해 전국 주택가격이 8.35% 올라 14년 만에 최고 상승폭을 기록했다.

전셋값은 6.54% 올라 9년 만에 최고치다.

서울 집값과 전셋값은 10% 이상 올랐다.

이 같은 상승폭은 노무현 정부 시절인 2006년 11.60% 상승 이후 14년 만에 가장 높은 수치다.

주택 유형별로는 아파트값이 지난해 말 대비 9.65% 올랐고 단독은 3.87%, 연립은 6.47% 올랐다.

광역시·도의 주택 매매가격 상승률은 세종(36.02%), 대전(12.01%), 경기(11.58%), 대구(9.35%), 울산(7.50%), 부산(6.85%) 등의 순이었다.

광역시·도의 전셋값 상승률 역시 세종(22.39%)이 1위를 차지했고 대전(9.01%), 경기(8.59%), 대구(6.48%), 울산(6.02%), 인천(5.03%), 부산(3.23%) 등의 순이었다.

문재인 정부는 출범 이후 현재까지 24차례 부동산 대책을 발표했다.

최근 24번째 대책은 11만4000호의 공공주택 공급을 통해 상승일로를 걷고 있는 전셋값을 낮추겠다는 것이었다.

그러나 이낙연 대표의 ‘호텔방 전세’ 언급으로 대책이 작동하기도 전에 실효성 논란이 일었다.

현재 부동산 시장에서 나타나고 있는 급격한 가격 상승은 결과다.

하지만 이면에는 국민이 느끼는 부동산 가격 상승에 따른 불안 심리를 정부나 여당 정치인들이 제대로 체감하지 못했다는 지적이 일반적이다.

대통령은 지난해 1월 14일 신년 기자회견을 통해 일부 지역은 우리 서민들이 납득할 수 없을 정도로, 그리고 위화감을 느낄 정도로 급격한 가격 상승이 있었지만 그런 급격한 가격 상승은 원상회복돼야 한다고 생각한다고 말했다.

통수권자로 오르는 집값 문제의 심각성을 언급한 것이다.

그럼에도 가격은 오르고 시장 혼란이 가중되는 상황 속에서 정부가 마련한 대책이 부동산 시장에서 실효성이 있느냐는 국회에서의 질문에 김현미 장관은 “제대로 작동 중”이라고 답했다.

김현미 장관이 아파트를 ‘빵’에 빗댄 언급은 ‘판뜨와넷’으로 화제가 되기도 했다.

결국 최장수 재임기간을 기록했고 김현미 장관은 최근 변창흠 장관으로 교체됐다.

교체된 변창흠 장관은 온라인 취임식을 통해 2021년 설 이전 25(혹은 26)번째 부동산 대책으로 ‘도심주택 공급 활성화’ 방안을 발표하겠다고 예고했다.

| 국민 10명 중 9명이 ‘내년 집값’ 상승 전망…2021년 부동산시장 전망 부동산시장 수요자 10명 중 9명은 내년에도 집값이 오를 것으로 전망했다.

전셋값도 더 불안해질 것으로 예상했다.

집값 상승의 원인은 정부의 ‘두더지 잡기’식 규제로 인한 부작용이라는 응답이 가장 많았다.

집코노미가 지난 4일부터 17일까지 구독자 등 545명을 대상으로 내년 부동산 시장 전망에 대한 온라인 설문조사를 진행한 결과 응답자의 80%가량은 집값 상승세가 내년까지 이어질 것으로 내다봤다.

전국 기준 아파트값은 5% 이상 오를 것이라는 응답이 43.5%로 가장 많았다(한국경제12월 21일자).

부동산114의 또 다른 설문조사에서도 비슷한 답변이 많았다.

부동산114가 2020년 11월 9일부터 23일까지 전국 1439명을 대상으로 실시한 ‘2021년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사 결과 매매 응답자의 69%, 전세 응답자의 77%가 집값이 상승할 것이라고 답했다.

이 응답 비율은 부동산114가 2008년부터 관련 조사를 시작한 이래 상승 응답 비중이 가장 높았다는 점에서 ‘상승 응답 역대급’이라는 자평도 있었다(부동산114, 2020년 12월3일).

2021년 부동산 시장은 어떻게 될까. 전망이 넘친다.

하지만 해가 바뀌겠지만 2020년 시장 상황은 당분간 그대로 연장될 것으로 보인다.

2021년이 2020년 연장선에서 크게 변하지 않을 것이라는 전망은 다음과 같은 이유에서다.

첫째, 역풍선 효과 때문이다.

풍선효과의 출발은 서울 강남에서였다.

강남에 대한 재개발·재건축 규제 강화는 풍부한 유동성과 저금리 상황과 맞물려 자본을 규제가 없어 가격 면에서 저평가된 지방으로 기울게 했다.

집중된 역외자본이 지방시장을 끌어올리자 정부는 사후 약방문식에서 지방시장을 조정대상지역으로 지정 또는 재지정했다.

전국 지방자치단체의 약 70%인 160개 지역이 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 규제되자 다시 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선택과 집중은 서울 강남 집값을 다사 상승시키는 역풍선 효과로 나타나고 있다.

즉 서울 강남에서 지방으로 풍선효과, 지방에서 수도권으로 풍선효과, 서울 강남과 수도권에서 지방으로 재풍선효과, 지방에서 서울 강남으로 역풍선효과라는 악순환(풍선효과→재풍선효과→역풍선효과)이 계속되고 있다.

둘째, 정부 정책 변화의 여지가 크지 않다.

국토교통부 장관 교체 여부와 관계없이 당분간 환경 변화가 크지 않을 전망이다.

부동산 시장 관련 25번째 대책은 나올 것으로 예상된다.

정부로서는 시장 반전 카드로 25번째 카드를 쓰지만 시장 자체가 정부 의도대로 작동하기에는 내성이 너무 커졌다.

물론 여기에는 정부 정책에 대한 불신이 포함된다.

오히려 내부 환경보다는 세계 경제 등 외부 환경의 변화에 따라 시장의 방향이 바뀔 여지가 크면 크다고 할 수 있지만 팬데믹 상황이 다소 지속될 수밖에 없다는 점에서 이 또한 제한적일 수밖에 없다.

셋째, 코로나믹스(coronomics)로서의 불확실성 증대다.

’코로나’와 ‘경제’의 합성어인 코로나와 경제를 뜻하는 이코노믹스의 합성어다.

코로나에 따른 전후 경제적 변화는 불가피하다.

불확실성이 커지면 금, 채권 등 안전자산(riskless asset)에 대한 투자가 선호된다.

최근 부동산펀드로의 순유입이 증가하는 것도 그런 이유다.

부동산 시장에서도 불확실성이 커질수록 가장 안전한 상품을 선호할 수밖에 없다.

가장 안전한 상품이란 상대적으로 빨리 올라 상대적으로 가격이 떨어지지 않는 상품일 것이다.

역풍선 효과의 종착역에 서울 강남의 아파트가 있는 것은 요즘 시장에서 많다는 것을 시사한다.

많이 올라갔어.전국적으로 다 올랐다.

올라갈 이유가 없다.

코로나는 여전하고 지역경제는 침체된 상황이어서 작금의 부동산 가격 상승은 상식적이지 않다.

그럼에도 여전히 관심이 부동산 시장으로 쏠리고 있다.

이처럼 부동산 시장으로 쏠리는 반작용·반작동의 힘을 어떻게 되돌릴지는 결국 정부 정책의 신뢰에서 가능할 것으로 보인다.

2021년 부동산 시장 전망과 관련해 부동산 시장보다 오히려 정부로 쏠리는 시선이 뜨거운 이유다.

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